出品：新浪财经上市公司研究院
作者：木予
据国家统计局数据显示，2024年新建商品房销售面积共97385万平方米，同比下降12.9%，新建商品房销售额共96750亿元，同比下降17.1%。其中，住宅销售面积和销售额分别较2023年下降14.1%、17.6%。随着房地产行业进入存量时代，新房市场家居消费持续疲软，二手房装修、存量房翻新、旧房改造需求虽然显著提升，但市场相对分散且决策周期长，短期内难以弥补缺口。
而据中国建材流通协会数据披露，2024年全国规模以上建材家居卖场累计销售额为1.49万亿元，同比减少3.9%；规模以上建材家居市场面积约为20495万平方米，同比减少9.6%，连续第三年负增长且降幅扩大，整体空置率随之上升。与此同时，消费者偏好线上购物，导致传统线下卖场不再是唯一流量入口，个性化、整家定制和智能家居的需求上升，也是单品零售模式式微的关键原因之一。
2024年，美凯龙实现总营收78.21亿元，同比大幅下降32.1%，而2023年的降幅约为18.6%，规模甚至低于2014年的83.32亿元；归母净亏损录得29.83亿元，比2023年扩大34.6%；经营活动产生现金净流入2.16亿元，同比暴跌90.8%。
2023-2024年，美凯龙累计净亏损高达55.60亿元，比2020-2022年的净利润总和还要多6.39亿元。5月13日，公司发布公告称，其创始人、董事车建兴近日被云南省监察委员会立案调查并实施留置措施。值得关注的是，目前关于美凯龙二股东红星控股的重整草案正处于表决期关键节点，而车建兴承诺配合补齐注册资本、注入超30亿元资产、保证业绩对赌协议等事项至关重要。此时被留置立案，令公司的重整进程再添波澜。
自2018年以来，美凯龙在A股和H股的股价双双走低。截至发稿日前收盘，公司在两个市场的最新市值分别为112.54亿元、122.51亿港元，与上市首日相比蒸发80.0%、73.5%。
除自有卖场其他模式全线收缩 七成收入依赖直营、联营店效两年内“腰斩”
家居卖场公司的主要商业模式分为直营卖场和加盟卖场。根据场地所有权和管理所属权的不同，直营卖场又可以进一步分为自有和租赁物业，加盟卖场可分为委托管理、特许加盟和联营合营卖场。
直营卖场由品牌总部直接投资、建设和运营，拥有对选址、装修、人员管理、商品采购和定价策略的完全控制权，收入来源是向入驻商户收取的租金、物业管理费及基于销售额按比例收取的各项管理费用。而加盟卖场所有权则属于第三方合作者，品牌方通过提供授权品牌使用权和运营管理参与其中，收入构成包括招商运营费和基于卖场年度营收按比例收取的品牌使用费。
结合往期数据分析，美凯龙直营卖场以重资产的自有物业为主，2019-2024年该类型卖场数量从53家增长至62家，经营面积则由569.60万平方米提升至644.88万平方米。不过近三年期间，公司谨慎拓店，卖场数量一度增长停滞，经营面积仅净新增4.50万平方米；租赁卖场则数量、面积双降，尤其2024年两项指标降幅分别达47.8%、39.8%；委托管理卖场也连续两年保持减少趋势，数量已跌回2019年同等水平，经营面积创新低至1281.30万平方米；联营合营卖场自2023年以来稳定在低位，3家门店经营面积共计26.02万平方米。此外，美凯龙还在下沉市场以特许经营方式授权家居建材项目，2021年最鼎盛时期其旗下共有69个项目，包括485家家居建材店/产业街。但此后该业态逐渐萎缩，目前公司只有33个项目，覆盖405家家居建材店/产业街。
换而言之，除了自有卖场有小幅增量，美凯龙的其他经营模式都在缩减。2024年，公司自有、租赁和联营合营卖场的平均实际单位面积经营收入分别为65.28元/平方米、54.70元/平方米、53.63元/平方米，其中租赁卖场绩效同比实现0.4%微增，自有和联营合营卖场与2023年绩效相比降幅均超过20%。对比历史表现，自有和租赁卖场平均实际单位面积经营收入从2019年的104.14元/平方米、75.06元/平方米一路下滑，累计跌幅分别达37.3%、27.1%。联营合营卖场2022年绩效曾一度高达104.14元/平方米，短短两年内已经“腰斩”。
就细分业务而言，报告期内，美凯龙面向商户的自营及租赁收入首次降至60亿元以下，同比骤降21.0%，对总营收贡献接近七成；委托经营管理收入较2023年减少28.1%至14.60亿元，与2019年的47.02亿元相去甚远，占总营收比例维持在18.7%；建筑装饰服务更是因为房地产行业下行，新增项目减少、存续项目工程进度放缓，导致收入锐减77.5%至3.32亿元，占比低至4.2%，同比减少9个百分点。
降本增效难敌财务费用高压 拓展家电、家装多元业务成效待考
2024年，美凯龙的营业成本控制得当，同比减少34.5%，降幅高于营业收入降幅，录得32.65亿元。其中，家居商业服务业相关的自营及租赁业务、委托经营管理业务营业成本与2023年相比分别下降7.2%、21.2%，整体降幅约为12.3%，低于营业收入降幅22.6%；而建筑装饰服务业务因大刀阔斧收缩人工等相关开支，营业成本明显压缩81.1%，高于同期营业收入降幅。
在建筑装饰服务业务毛利率增长16.1个百分点的拉动下，报告期内美凯龙的综合毛利率有所改善，同比提高1.5%至58.3%，与2022年基本持平，但较2019年的65.2%仍有不小的距离。
从费用管控的层面来看，2024年公司由于商场出租率阶段性下降，单位面积营销成本增加，线下广告及宣传费用规模虽然同比节省2.77亿元，但销售费用率微增0.3%至13.1%。财务费用率再创新高突破30%，利息支出高达25.32亿元，约占当期总营收32.4%。相较其他家居卖场公司，美凯龙因有息负债规模长期维持高位，财务费用常年在25亿元左右，费用率一直徘徊在15%-20%之间，而居然智家的财务费用率始终不超过10%。
业绩报告显示，美凯龙积极推进“3+星生态”战略升级，重点布局高端电器与家装设计业务。截至2024年12月31日，首家高端生活电器馆已在红星美凯龙郑州中原全球家居1号店正式开业，计划未来两年全国布局100家；M+高端设计中心遍布全国数十个城市，总面积超过70万平方米，规划出租率达81.3%；餐饮、汽车、教培、酒店等新业态经营面积共91万平方米，同比增长28.6万平方米。尤其在新能源汽车板块，美凯龙已与25家车企品牌合作，预计3年内经营面积将直逼百万平方米。
但多元业务实际效果仍有待观察，美凯龙的盈利能力短期内持续恶化。2024年公司净利率为-40.8%，较2023年的-20.6%扩大逾20个百分点。
投资性房产公允价值损失合超28亿 短期债务压顶难掩流动性枯竭危机
对于家居卖场公司来说，投资性房地产既是核心经营场所的载体，也是战略性资产配置。美凯龙高度依赖自持物业，尽管可以避免租金上涨压力、减少固定运营支出，但投资性房地产的公允价值不免受到租金收入和市场景气度影响。
2019-2021年，美凯龙的投资性房地产规模从851.07亿元涨至955.75亿元，累计涨幅约12.3%，占非流动资产比例涨至80.0%，占总资产比例超过70%。而自2022年开始，公司的投资性房地产虽然以每年1-2个百分点的速度减少，但仍未降至910亿元以下，占非流动资产和总资产比例一路走高至84.9%、78.3%。
美凯龙的自有物业主要选址在一二线城市核心商圈，近年来为了稳定商户，公司大幅减免租金和管理费，导致投资性房地产公允价值连番下调。2022-2024年，投资性房地产变动对当期利润造成的损失分别为7039.33万元、8.42亿元、19.32亿元，直接拖累利润由盈转亏。
重资产模式下流动性恶化，美凯龙一边向控股股东建发股份申请共计95亿元借款，一边低价出售卖场。公开报道显示，漳州红星美凯龙全球家居生活广场部分资产评估价5.77亿元，起拍价仅为3.23亿元，半价起卖还多次流拍。
对比2019-2020年，美凯龙的资产负债率有所改善，2024年约为57.4%。但其资金缺口依旧巨大，短期借款、一年内到期的非流动负债合计高达85.25亿元，账面货币资金只有37.95亿元，现金到期债务比低至危险的2.5%。
还没有评论，来说两句吧...